不動産の評価時点と評価方法は?

2019.07.16 UPDATE

コラム執筆者:弁護士 細越善斉

事例|遺産である不動産の時価が固定資産税評価額より高いケース

叔母の相続です。遺言はありません。叔母は独身で、兄弟は私の父だけでしたが、叔母より先に他界しているため、叔母の相続人は甥である私(長男)と弟(次男)の2人だけです。遺産は預金5000万円と自宅不動産(固定資産評価額3000万円)です。

私の自宅は叔母の自宅不動産と横並びのため、不動産を取得したいと弟に説明したところ、その点については弟も了解してくれました。そこで、遺産のうち、不動産は私が、預金は弟が4000万円、私が1000万円を取得するとの内容で遺産分割協議書の案文を作成したのですが、弟は、「叔母の自宅不動産の立地はよく、いま売りに出したら5000万円にはなるから、不動産の評価としては5000万円と考えるべきだ」「そうすると、兄貴がさらに預金1000万円を取得するのは公平じゃない」と言ってきました。

確かに、叔母の自宅不動産の立地はよく5000万円近くで売れそうではありますが、そもそも遺産である不動産の評価については、どのように行うのでしょうか?

架空の事例です

遺産に不動産があると遺産分割はモメる?

被相続人が所有する土地や建物などの不動産は、遺産分割の対象となります。不動産は、現金のように簡単に分割できないので、多くの場合、相続人の1人が単独で取得することになります。

ところで、各不動産には固定資産税評価額が設定されていますが、この金額と不動産の時価(実勢価格)は異なることがほとんどです。例えば、首都圏では時価が評価額を上回ることが多いですし、反対に地方では、時価が評価額を下回ることが少なくありません。

遺産分割にあたり不動産をいくらと評価すべきかについては、不動産を取得する側と取得しない側で考え方が異なります。例えば、取得する側は、遺産の既取得額を減らすために不動産の評価額を低くしたいというインセンティブが働きます。これに対し、取得しない側は、取得する側の遺産の既取得額を増やす(未取得額を減らす)ことで自身の取得額を増やしたいと考えるため、不動産の評価額を高くしたいというインセンティブが働きます。

このように、相続人それぞれの立場によって不動産の評価額に対する考え方は異なるため、遺産に不動産が含まれる場合、不動産の評価をめぐり相続人間でモメるケースが少なくないのです。

不動産の評価時点

遺産たる不動産の評価は、実務上、遺産分割時を評価時点としています。そのため、相続発生後に時価の上昇が認められる場合であっても、原則は、上昇後の現在の時価で評価することになります。

なお、特別受益や寄与分については、相続開始時を基準に評価するものと考えられています。そのため、特別受益や寄与分が問題となる場合には、相続開始時と遺産分割時の2時点の評価が必要となることがあります。

不動産の評価方法

不動産の評価額は、現金や預貯金のように一律に定まるものではありません。土地については、公示価格、固定資産税評価額、相続税評価額(いわゆる路線価)、実勢価格等の各金額が参考にされます。詳細は、遺産相続の基礎知識4-2及び4-3を参照

なお、不動産の評価方法や評価時点について相続人間で合意ができれば、合意した内容が評価額となりますが、相続人間で合意ができない場合は、最終的に裁判所で不動産鑑定を行って不動産の評価額を決定する必要があります。

  • 01遺産に不動産があると遺産分割でモメるケースが多い
  • 02不動産の評価時点は遺産分割時とするのが実務
  • 03不動産の評価額は合意ができればその金額、合意できなければ鑑定により決定

まとめ

以上のとおり、遺産に不動産がある場合、その評価額については、合意があればその金額により、合意ができなければ遺産分割時を基準時として不動産鑑定により決定することになります。

事例のケースでは、兄弟間で不動産を5000万円とすることで合意できれば、長男は不動産、次男は預貯金を取得するとの内容で、遺産分割協議を成立させることになるでしょう。しかし、5000万円と評価するのは高すぎると長男が主張し、評価額について合意できなかった場合、最終的には、裁判所の遺産分割調停で鑑定を行い、不動産の評価額を定める必要があります。

なお、その場合、不動産鑑定士の鑑定費用も必要となってしまいますので、双方主張の評価額にそれほど開きがない場合であれば、経済合理性の観点から、多少の譲歩をしてでも合意により評価額を定めておいた方がよいケースもあるでしょう。

コラム執筆者:弁護士 細越善斉

この記事をSNSでシェアする

  • Facebook
  • Twitter

弁護士への無料相談はこちらCONTACT US

ご相談内容などをご入力の上、お問い合わせください。後日ご連絡差し上げます。
※ご入力いただいた個人情報は、お問い合わせに対応する目的の範囲内でのみ利用させていただきます。

カテゴリーから記事を探す

FOLLOW US

  • Facebook
  • Twitter